在地产江湖，房企们有着浓烈的“爱拼才会赢”的鲜明标签，近两年来，如阳光城（）、中梁地产等一批中型房企均在规模赛道上一路狂奔。即便是以高利润见长而被业内称为“小中海”的禹洲地产（.hk），也想要在规模上实现大跃进。

年，禹洲地产实现销售额同比上升73.69%，至.6亿元。在此基础上，禹洲地产董事局主席林龙安提出了年实现亿目标，年冲击千亿的口号。

日前，禹洲地产发布1-6月业绩预告显示，年上半年集团实现累计销售金额.94亿元，同比增长仅有0.03%，比例与其去年增速形成较大反差，这也让外界对其能否顺利完成亿目标产生质疑。禹洲的销售增速为何大幅下降?亿目标又该如何实现？

上半年业绩平平单一城市线布局销售承压

作为一家在厦门“发家”的企业，成立于年的禹洲地产，在厦门已经连续12年占据销售业绩第一的位置。年，与阳光城、中南置地等房企类似，想要实现规模增长的禹洲作出了重要的“迁都”决定，将总部移至上海，并正式确定了全国化布局的战略目标。

但与上述企业不同的是，禹洲地产坚持深耕一二线、将利润视为企业发展核心指标等发展策略，与三四线市场高温以及快周转模式背道而驰，这也直接显现在其业绩报告中。

日前，禹洲地产发布1-6月销售预告显示，年上半年集团实现累计销售金额.94亿元，同比仅增长0.03%。对比行业来看，克而瑞数据显示，今年上半年TOP房企总体销售规模近4.6万亿元，同比增长36.5%。禹洲的增速显然落后行业水平。

从数字上可以看出，禹洲地产上半年销售业绩几无增长，而这与其一二线的业务布局息息相关。年报显示，禹洲地产在厦门、福州、上海、合肥等一二线城市积极加大土地储备，收获23幅地块，新增建面万平方米。

而其董事长林龙安曾公开表示，禹洲现在的土地储备在万平方米左右，货值约亿元，80%的土地储备都在一二线城市，其中，55%的土储集中在上海、苏州、杭州、南京、合肥。

易居研究院智库中心总监严跃进向蓝鲸房产指出，“今年以来，一二线城市纷纷加强调控力度，由于限价限售等政策因素，进一步影响了在此区域布局的企业业绩。”

在一二线市场调控高压之下，禹洲的一二线布局也让外界对禹州能否完成年度目标产生担忧。年，林龙安公开宣布禹州年销售目标亿元。

对此，禹洲地产对蓝鲸房产回复称，今年禹洲地产计划可推货值超过亿元，其中上半年供货占比略少占35%，下半年占65%。禹洲地产表示，全年亿的销售目标目前不会做调整，有信心能完成这一目标。

而事实上，除了一二线城市调控政策坚持不放松之外，房企下半年整体提速的势头，也为禹州地产实现销售目标带来极大挑战。此前，首创置业（.hk）、旭辉控股（.hk）、金地集团（383）等多家房企向蓝鲸房产透露，下半年均会加大销售力度。在政策高压且竞争激烈的市场环境下，禹洲地产押宝“下半年”的目标，也将面临更大考验。

规模和利润难平衡土地储备后劲不足

外部挑战重重之下，禹洲地产自身的高利润增长模式，也成为其扩大规模的最大掣肘。自年上市以来，禹洲地产一直保持着30%以上的毛利率及12%以上的净利润率。林龙安曾透露，禹洲地产连续15年的毛利维持在35%左右的水平。也正因此，在资本市场，禹洲地产有着“小中海”的称号。

作为高风险厌恶者，禹洲地产的负债水平也与中海地产（.hk,下称：中海）类似，均处于行业水平之下。年报数据显示，年，禹洲地产净负债率下降至57.73%，资产负债率78.17%。而年末，中海的资产负债率为57.6%，净负债率为27.9%。

高利率、低负债是禹洲地产的王牌。对于规模和利润如何取舍，禹洲地产对蓝鲸房产表示，“任何一家50强房企，如果想要短期内冲击千亿并不是难事。只要舍得放弃利润，放大杠杆，单纯追求规模就能冲上去。但千亿之后的第二年、第三年很难保持住这个规模，真正的高质量发展要在规模相当的情况下，将盈利水准保持在同行之上。”

但高利润势必降低企业周转速度，对于房企而言，高利润与规模也是一道单选题。安居客首席分析师张波对蓝鲸房产分析说，对于主要聚焦于地产主业的房企，如果不达到一定的规模目标，持续选择稳健路线，未来也会受到一定限制，企业规模可能会越来越小。

即便对于高利润的“鼻祖”中海而言，尽管利润率仍保持行业领先，但其销售规模已与房企第一阵营愈来愈远。中海曾与万科比肩，位列中国房地产史上第二的位置。然而，当万科（）的销售规模呈量级增长时，中海仍然徘徊在千亿阵营之内。而曾经的后来者中国恒大（.hk）、碧桂园（.hk）更是将中海远远甩在身后。

而从禹洲地产自身的发展趋势来看，也已显露出掉队的痕迹。以同级别企业中国奥园（.hk）为例，年，中国奥园的销售额为.9亿元，净利率为10%，其年的销售目标为亿元。今年上半年，中国奥园1-6月销售额.9亿元同比增长约%，大幅高于禹洲地产的增速水平。

中国指数研究院数据显示，今年上半年，禹洲地产的销售业绩位列排行榜第57位，相较于年度的第51位，倒退6名。

诚然，高利润为禹洲地产带来了充足的资金和足够低廉的融资成本，但如何保持规模和利润齐升，是留给禹州地产的一道难题。

另外值得一提的是，近年来，禹洲地产于市场中的形象一直以“稳健”为主，极少激进拿地。而在其谨慎的拿地节奏面前，想要冲击千亿目标的禹洲地产面临的一个发展问题即为土储不足。

年报数据统计显示，截至年末，禹洲地产总土地储备建面达万平方米，而对比同级别房企，如龙光地产（.hk）截止年末，总土地储备为万方；中国奥园总土地储备万方；福晟集团仅年便新增万方等诸多房企的土地储备而言，禹洲地产的土地储备策略略显保守。

对于后续的土储计划，禹洲地产回应称，“今年年初，禹洲通过收购沿海家园7个项目（4个为在售项目以及3块土地），权益可售建筑面积逾万平方米，权益货值超人民币亿元。之后，禹洲上半年陆续获得8个地块。”在土地投资方面，禹洲地产表示，“今年预计有亿元预算用于拿地，拿地预算不会增加，其中的三分之一资源将会用来布局粤港澳大湾区。”

既要保证土储的增长实现未来千亿目标，又要保持低成本拿地维持行业内较高利润率水平，这就意味着，禹洲地产不仅要与市场竞争，还要跟自己赛跑。掉队或突围，下半年将尤为关键。