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·禹洲地产 ●核心观点 年禹洲合同销售额.15亿元，增速34.1%，年禹洲的目标直指千亿，规模扩张仍然是禹洲发展的重要战略。在土地储备上，年禹洲增加高能级城市纳储比例，新增土储中一二线城市占比95%，未来去化有保证且较高的售价也能强力助推公司规模增长，不过这样的投资布局，对禹洲的资金面也提出了更高要求。为了在规模扩张的路上走得更为稳健，年禹洲主要在两个方面加强管理。一是主动做好负债管理，年净负债率下降1.4个百分点至65.6%，在国内融资环境边际改善的背景下，未来禹洲将未来适当增加境内融资比例；二是为了最大化降低过往高地价项目对毛利润率的影响，年禹洲出售4个高地价项目，轻装上阵，这也意味着未来禹洲的毛利润率有提升空间。 一、长三角仍为主力销售区域，年冲刺千亿 年，禹洲合约销售金额达.15亿元，同比上升34.1%，实现合约销售面积.1万平米，较年增长34.3%。合约销售均价为元/平米，与去年几乎持平。年禹洲将向千亿规模进击。长三角地区仍是禹洲地产销售的主要区域，合约销售金额为.7亿，占总销售额的64.93%。其中，上海、合肥、杭州、南京及苏州为主要贡献城市，合计销售金额.6亿，占集团总合约销售金额的56.4%。其中禹洲进驻苏州三年，年签约销售额达.8亿元，占公司总销售金额的20.74%，成为禹洲首个突破百亿销量的城市，也是为公司带来最高合同销售额的城市。 海西区域作为禹洲的发源地，年的销售贡献下滑至13.6%，下降21个百分点。其中福州销售贡献最高，销售额39.93亿，占比5.32%，厦门次之，销售额25.37亿，占比3.38%。 二、一二线城市为土储加码重点，高拿地成本对资金提出更高要求 截至年12月31日，禹洲拥有总土储建筑面积万平米，同比增长16%，总货值亿元，土储规模足够未来三四年左右发展。土储最多的五大城市依次为合肥、泉州、苏州、厦门、南京，合计建筑面积约万平，占比39%，相信日后这些深耕城市充裕的可售资源将极大推动禹洲千亿目标的实现。年共获得35幅地块，权益总建筑面积达.7万平米，同比减少23%，权益土地储备总地价.4亿元，同比增加.5%，平均楼面价元/平米，同比上涨.5%。由于年禹洲增加在合肥、佛山、上海、扬州等核心一二线城市的拿地比例，导致其年的拿地金额及平均楼面价大幅增长。在新增土储结构上，位于一二线及准二线城市的土储资源占比高达95%，其中一线占比18%，二线占比77%。禹洲积极补仓核心城市，未来去化有保障且较高的售价也能强力助推公司未来的规模增长，不过这样的投资布局，对禹洲的资金要求也确实不低，未来如何开源节流平衡现金流，将是禹洲的重要课题。三、短期偿债压力小，未来适当增加境内融资 年禹洲在手现金亿元，较年增长21.2%，有息负债中以中长期负债为主，短期有息负债.72，现金短债比为2.33，短期偿债压力小。 得益于对负债的主动管理，年末禹洲净负债率为65.6%，较年下降1.4个百分点。债务结构上，由于近两年境内融资环境收紧，相比之下境外美元债市场好于国内，因此禹洲的境外融资占比较高，达61%，不过随着国内融资环境的边际改善，未来禹洲也会增加境内融资，以补足公司发展的资金需求。四、出售4个高地价项目，毛利润率提升空间大 年，公司实现营业收入约.4亿元，同比减少4.39%。由于部分权益较低的项目不能并表，因此一些收入无法体现在报表上，导致营业收入出现下降。年公司毛利润约60.92亿元，同比下降18.4%，毛利润率为26.2%，下降4.5个百分点，一是由于限价政策，拖累了禹洲整体的毛利润水平，二是营业收入下降而销售成本上升，拉低了毛利润水平。 年公司实现净利润39.67亿元，同比上升6.5%，净利润率17%，增1.8个百分点，净利润高于EH50房企14.8%的平均水平。毛利润下降而净利润却增加，主要是年禹洲为了实现项目利润组合的全面优化，出售了厦门、南京、合肥、天津的高地价项目公司，取得8亿元左右的投资收益所致。 除了出售部分毛利润率较低的项目，年禹洲还将一些来自并购沿海绿色家园资产包的尾盘项目，以及合肥、漳州的两个亏损项目直接进行商誉减值。轻装上阵的禹洲，未来的毛利润率有一定提升空间。 ●往期推荐● ●聚焦丨回归核心，内圣外王——中国上市房企年报有料系列研究成果集锦 ●聚焦丨中国上市房企年香港直播房企业绩会系列集锦 ●超额完成亿销售目标，净负债率下降20.4个百分点（） ●营业收入增速放缓，业务布局跨越大湾区（） ●“轨交+物业”模式特色增储，目标完成率%（） ●业绩增长放缓，物业拓展加速（） ●赴港上市一周年，土地储备翻番（） ●销售增速基本持平，湾区土储占21%（） ●销售额突破两千亿，未来盈利提升存压（） ●“四位一体”促销售，净负债率大幅下降（） ●7城销售超百亿，年目标亿（） ●营业收入下滑11%，净负债率高达%（） ●销售额首破千亿，营业收入增速连续三年超60%（） ●净负债率降35个pct.至70%，年可售货值亿元（） ●销售增至亿，投资力度减弱，土储规模下降（） ●业绩增长26%，未来城市运营纳储占比达60%（） ●规模稳增15.1%，净负债率低至30.3%（） ●权益销售增速放缓至5%，净负债率升至%（） ●营业收入增长强劲，权益销售回款行业领先（） ●稳居行业第四位，土储总货值超3万亿（） ●营业收入同比增长.8%，直击千亿（） ●土储近九千万，年投资预增长23%（） ●投资稳健，净负债率仅13.3%（） ●销售额首破亿，投资布局更趋均衡（） ●长三角区域销售占比超五成，净负债率维持低位（） ●年销售规模冲1亿，城市更新成为业绩增长新引擎（） ●绿色科技保障规模增长，融资成本接近10%（） ●净利润增长%，多元纳储优化布局（） ●销售额三年CAGR%，年营利双增（） ●深圳项目销售额占比80%，未来成本管控能力有待提升（） ●年启动新战略，一增一减坚定降负债（） ●业绩增长强劲，上市后债务结构大幅改善（） ●双品牌效应明显，收入同比增速超50%（） ●城市升级与深耕并举，坚定做马拉松选手（） ●持续深耕长三角，营业收入与利润双升（） ●“3+X”战略持续推进，站稳千亿阵营（） ●背靠母公司资金优势，积极纳储以实现逆势扩张（） ●旧改之王，大湾区货值占比66%（） ●销售强劲增长57%，一体两翼战略为重要投资抓手（） ●收并购大幅纳储，亿业绩触手可及（） 声明：本文根据年报数据整理提炼版权归亿翰智库所有 未经授权请勿随意转载如需转载请联系后台或留言 转载时请注明出处：亿翰智库（ehresearch） 感谢配合！ / 插图除数据图外均来源于公司
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