最近，有个同学突然找我借钱，说要买老家小城市的房子。原来，他是被当地中介洗脑了，幻想着炒房致富！

据说，那个中介当时指指着城市地图在画饼：你看我们市交通位置多好呀，一个飞机场，两个高铁站，三条高速公路。房价不涨才怪呢，过去四年从五千涨到一万，现在是战略性回调，刚好是上车机会，未来铁定能上两万……

我TM当场就笑喷了，那个军用飞机场你进的去吗？只有4条站线的小破站也值得吹吗？在辖区边缘擦线而过的高速有个屁用呀？

我那同学中毒太深，还不服气：可是老家的房价确确实实涨了呀，江景房都破一万五了。我就买个三套放在那里，等着翻倍了就套现，不就有了人生第一桶金吗……

唉，我都无语了。过去二十年，是中国楼市的黄金时代，几乎每个炒房人都赚到了钱。“房价永远会涨”几乎成了中国人的一种信仰，牢不可破。

房价也跌过

但如果我们的记忆力足够好，就不会忘了二十年来中国楼市也有过低谷期，如金融危机爆发的年，如全面回调的年。

年，全球陷入金融危机，依赖于出口贸易的中国经济随之下滑，经济政策在年初还是防过热，到年中已经变成保增长。经济下滑，房地产业感受最为深刻，楼市一路下跌。深圳房价从年年中的元/平方米跌到年初的元/平方米。

年底“房地产调控”政策带来丝丝寒意预示新年地产彷徨。年，全国楼市沉浸在银行停贷、楼盘降价、成交下滑、大佬悲观的氛围中。而另外一面是房地产库存量过大，按正常购房速度，十年都消化不了已有的商品房。

三四线跌得更快

年以前，中国楼市的基本格局是“要涨一起涨、要跌一起跌”。年以后，市场行情发生巨变，一二线城市的房价稳步上升，三四线城市则长期横盘或下降。

前几年，环京城市概念大行其道，燕郊房价曾一度飙升到4万/平米。年以后，政策突变，燕郊房价一跌再跌，挂牌2万/平米都卖不出去。北漂眼泪滴落的速度，赶不上燕郊房价跌的速度。

去年11月，青岛市即墨区禹州朗庭府（离青岛市中心很远，算是三线城市）的售楼部被维权业主霸占了。这批准业主，当年是以元/㎡的价格买入的。时隔一年，房价已经降到了元/㎡。

差的越来越差，贵的越来却越贵。国家统计局数据显示，今年2月，北京、上海、广州和深圳二手房分别上涨1.2%、1.3%、1.0%和0.9%，包揽二手房价格涨幅前四。围绕着四大天王布局的城市也被爆炒，比如夹在广州和深圳之间的二线城市东莞，二手房均价达到元/平方米，同比上涨47.11%。

同样是城市，为什么小城市的楼市走向与大城市完全相反呢？原因有很多，大致可以归为两点：缺人、缺钱。

三四线缺人

行内有句老话：房地产长期看人口。房子是人造的，也是为人而造的。商品房的第一属性是商品，有人买有人卖才能正常运转，如果砸在自己手里，没人愿意接盘，那就只是一堆废铜烂铁。

说到破烂，我的第一反应就是东北小城市鹤岗。鹤岗市九州松鹤小区，一套50平方米的毛坯房，售价2万元，折合每平方米4百元。这样“白菜价”的房子，在鹤岗比比皆是。

之所以如此便宜，就是因为鹤岗人口在持续外流。年底，鹤岗常住人口为.6万人。年底降到了.6万人，年底降到了.9万人，年底降到了98.5万人。

鹤岗的惨况不是特例的，而代表了一个普遍现象：三四线城市的常住人口越来越少。

三四线城市的人口大致可分为两类：“街上人”（00年代以前拥有城镇户口的人）和“乡下人”（城市辖区范围内的农村人）。

“街上人”为了保住体制内的饭碗，不得不严格遵守计划生育政策。所以80后90后00后都是独生子女，比父母那代人整整少一半。年以后放开二胎，部分70后80后补生了一胎，表面上生育状况有所改善。但我们也不能忽略另外日渐壮大的三个群体（无法生育者、终生不婚者、坚持丁克者）。

“乡下人”的情况有所不同，他们的思想还停留在前现代，信奉“多子多福”，儿女越多意味着劳动力越多，社会地位越高，养老更有保障。所以他们就把多生孩子当成人生第一要务，纷纷加入“超生游击队”，所以后农村人基本上都有兄弟姐妹。

但是进入新世纪以后，农村青壮年都进城打工了，兄弟互助的作用越来越弱，而随着经济条件的改善和攀比风气的盛行，兄弟争房争车的矛盾却越发突出，多一个儿子多一份烦恼。越来越多的农村人选择只要一个男孩，或者一男一女，或者两个女儿。另外，由于早年间大量农村人选择性堕胎，导致80后90后农村男孩数量远远多于农村女孩，现在有几千万农村光棍丧失了生育机会。

由此可见，“街上人”和“农村人”的平均生育率都在下降。而每年去世的老年人数量是相对固定的，死亡率超过了出生率，所以说三四线城市的城乡户籍人口数量在下降。

更加恐怖的是三四线城市原本就不多的年轻人，还正慢慢流失，流向一二线城市。关于这个话题，我们可以反向来看，很多大城市的常住流动人口已经超过了户籍人口，最夸张的是东莞，常住流动人口是户籍人口的2倍多。

前几年网络上流行“逃离北上广”，现在则爱讲“逃回北上广”。笔者想起了我师姐的故事，她一直认定“有了自己的房子才有安全感”，于是毕业三年就在老家小城市买了一套商品房，当时特别开心，以为拥有了全世界。但是后来，她想在上海买房结婚时，猛然发现自己已经用掉了首套房首付三成的资格，现在首付至少要七成。

三四线缺钱

除了缺人以外，三四线城市居民还缺乏炒房的资金。

有些人会问了，那你怎么解释年到年小城市居民现金全款扫楼盘的现象。

前文提到，在年到年期间，中国商品房库存量达到历史顶峰，成为影响金融稳定的巨大隐患。当时为了去库存，三四线城市一改过去的“以房换房”政策，而是直接把钱打到卡里，让棚改户自行购房，给房地产业创造了大量的需求。

有些拆迁户拿着身份证和银行卡，到各个楼盘里扫货，一买就是一整层，甚至一栋，那叫一个霸气。而投机者们看到有利可图，也蜂拥而来，带着丰厚的游资来炒作，进一步推高了房价。越涨越买，越买越涨，导致部分小城市的房价迅速翻倍。

但是小城市的补偿标准不高，拆迁户的现金一般也就几百万，买个五六套就没了。这把旺火很快就熄灭了，小城市“缺钱”的基本面暴露无遗。

三四线城市中心区的常住人口少，最多只有一两百万，“接盘侠”的基数太小了。三四线城市的产业结构比较落后，以低利润的传统制造业为主，缺乏利润高的高端现代产业，很少有人能够拿到三十万以上年薪，能够投入到楼市的资金量也就不多。

另外，三四线城市的金融机构非常少，银行网点屈指可数，没有证券公司、基金管理公司、信托投资公司，更没有金融投资交易市场，融资渠道太狭窄，不能用高杠杆炒房。

不三不四

基于以上逻辑，笔者建议大家不要去投资三四线城市的房产。

投资理财永远要看未来和预期，而不能沉湎于历史和惯例。“楼市普涨，买就是赚”的时代已经过去了，三四线城市的房子已经没有投资价值了，现在买入就是给自己挖坑。

就算侥幸在房价下跌前转手出去，那也是亏本买卖，因为资金是有时间成本的，要考虑通货膨胀率和央行放水速率。

对了，现在是清明假期，很多在一二线城市打拼的人都回老家扫墓了。回家要注意提防两类人：一是拼命劝你返乡置业的中介，二是劝你买ta隔壁的亲友，ta可能是所谓“全民营销”的中介……