最近楼市风云突变，福州二手房市场分化严重，行情趋于冷淡。

好地段、好学区的房子，房东底气十足，往往价格上很难让步；位置一般，没有学校，物业差的房子，房东一般都会降价，只为快速“解套”。

但市场上还有一类房子，即使挂牌三四个月，也无人问津，有些则长达一两年，也卖不掉！

今天我们就来看看这些“卖不掉”的小区，这其中的原因，或许就是买房人的避坑指南。

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挂牌近三年！调价20次！降价50万！

在这些成交周期较长的房源里，最长足足挂牌天，时间超过2年半。而另一些房源不仅成交时间较长，调价幅度最高达到50万，调价次数最高达到20次！

数据来源：链家

表格中的房源以成交周期时长排列，最长的三盛托斯卡纳房源经过天，1次调价后，以万的总价成交，成交单价低于所在小区均价约元/㎡。

表格中成交周期最短的御龙湾也经过天，超过14个月的时间成交。

多数房源在成交时都经过不同次数的调价，普遍调价次数在2-3次，最终多数以低于小区均价1-5千/㎡的价格成交。

那么，究竟什么原因导致这些房源成交周期动辄一年半载，长的达到三年五载呢？

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这四类房源成交周期普遍较长

在对这些房源分析后，我们发现以下4点原因：

1、房源位置偏

这类有正阳田园外、御龙湾等小区房源。

正阳田园外这套房源位于闽侯甘蔗，成交周期天，成交单价仅1万元，单价较低。小区总体均价也很低，约1.1万。

虽然价格较低，但因为小区位置距离市区较远，配套房源尚不健全，交通方面有暂时还没有地铁涉及，出行还不是特别方便。

还有御龙湾小区成交记录显示，近期成交房源成交周期普遍在3百天以上。

2、社区品质、环境差

这类有德盛花园、君临天华A区、凤湖新城一区等小区房源。

德盛花园是年建成小区，小区时间较久、管理不善，总体显得老旧。小区地处中亭街附近，早年建成的街区较多，所以环境比较吵闹，道路偏狭窄。

△德盛花园小区实景

较差的居住体验感使得德盛花园小区出现天成交周期的房源。

近期成交的这套房源总面积69㎡，于今年9月5日，总成交价万。值得注意的是，在房源近2年的挂牌时间里，共调价15次。

位于中亭街附近的小区还有君临天华，同样环境较吵闹，社区品质不佳，房源成交周期也有天。

导致这类小区房源成交周期较长的原因是社区品质环境差，虽然所处板块区位价值高，但房子最重要的居住舒适度较差，从而导致成交时间较长。

3、周边配套欠缺

这类有禹州天悦湾、橡树湾像府等小区房源。

禹州天悦湾小区B地块3室2厅88㎡这套房源成交单价约1.7万，成交周期约天，挂牌时长约2年，原因在禹州天悦湾小区周边配套欠缺。

周边有前锦新城、螺洲新城等安置房项目，除了路程距离约1公里的地铁1号线外，其他方面配套较少。

出现同类问题的小区还有橡树湾像府，位于乌龙江北岸，小区内房源成交时间最长达到天，均价仅2.3万左右。

即使在城区内的房源，周边生活配套欠缺的小区同样不容易转手。

4、大面积、高总价

这类有闽江印象、居住主题公园等小区房源。

闽江印象小区位于鼓楼西，多数房源户型面积较大，在平米左右，总价在-万，这样的总价在鼓楼区内已经堪比一套较好的学区房。

还有居住主题公园这套挂牌天才成交的房源，总面积约㎡，挂牌价高达万，挂牌一年多后，房东降价50万出让。

大面积高总价房源价格波动大，成交数量相对小面积的房源更少，成交周期较长，不易转手。

通过以上分析，我们发现这些难卖、挂牌时间较长的房源都有以下4点特征：

房源位置偏；社区品质差、环境脏乱；配套欠缺、房源多；大面积、高总价。

实际上，造成二手房难卖的原因非常多，但是以上的情况，想让购房者买单也是非常困难。

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什么房子最抗跌？

所以，现在二手房真的难卖吗？答案肯定是否定的。

因为没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格。

只要价格能够符合购房者的预期，购房者总会抢着购买。多数购房者都有捡漏的心态，能够以比市场更低的价格入手更高价值的房子，谁不喜欢呢？

但买卖始终是双方的交易，卖家、买家达成共识才能完成交易。卖家卖不掉，只是还没到达合理价位。

什么是合理价格，以成交为准，而不是预期。市场错配、楼龄折旧，是不可逆的，越拖越不利。

市场周期、业主心态也会影响价格。

买家想捡漏还是要多