年6月11日晚，福州市不动产登记和交易中心公示了四本预售证，首开紫樾花园（首开国仕府）和滨海福腾花园（滨海橙里）各两本。

先说首开紫樾花园，这个位于螺洲的项目拿地是在年8月，至今将近三年，终于第一次领取了预售证。当年这块地拍出之时可谓无比吸睛，楼面价，算得上螺洲地王。其中地块一为住宅（容积率2.0），地块二、三为温泉小镇。

然而没曾想的是，这块地拍出之后却迟迟没有入市，完美地错过了福州楼市最后的盛宴。如今当三年之后终于面世的时候，首开国仕府周围的泰禾院子和禹州天悦湾的普通住宅售价已经回落到了2万左右。

本次首开国仕府领证的是3、5、6、7#四栋楼，共有住宅套。部分单元备案价格如下：

以螺洲片区当前的市场行情，如果首开国仕府以同地段其他楼盘的相同价位出售，那么以其高昂的地价和长期未开盘付出的资金成本，如今这个价卖可以说是亏之又亏。

虽然在当前执行以“拿地综合成本”来核定备案价的限价原则下，给予了一个很高的备案价标准。但是，给你高限价是一回事，能不能卖得动就是你自己的事了。显然这个备案价比周边同地段楼盘的售价高出太多，这可就真的大大考验首开国仕府销售人员的“本事”了。不过想来该项目拿地至今已经历时三年，既然三年时间都等过来了，无论能卖多少，打算继续慢慢卖，哪怕卖成现房也是可以的嘛。

至于螺洲那么远的地方备案价竟然和福州二环内的凤峦郡相当，有人甚至因此惊呼限价放松，这更是没必要了。早在去年12月30日的文章《福建楼市调控会放松吗？政策调整对房价有多大影响？》中，我就已经指出过限价标准事实上早已放松了。

再说滨海橙里，这个项目第一次领预售证在年7月，和首开国仕府拿地的时间差不多。可以说三年前亮相的这两个项目，如今算得上是福州守盘最久的楼盘之二了。

滨海橙里此前领证的套住宅，截至目前可售的尚有46套，三年时间售出住宅套。

本次领证的是2、3、12#三栋楼，一共有住宅套。今日摇号公告已发布，将于6月12日-14日认筹，6月15日摇号。部分单元备案价格如下：

这两个项目，如果当初能赶在福州楼市最为火爆的这一年多时间内快速销售，想必早已经售罄，当初的确有机会做到“卖得贵又卖得好”。但是时光不能倒退，历史没有假设，如今最好的时机已经错过，最后一批充足的购买力已被抢走，这时候开盘还面临着周围大量库存的竞争，此时才卖，如之奈何。

对比分析：

两个项目地段对比来看，滨海橙里位于排下，距离螺洲也不算远，区位上双方相差不大，螺洲的自然环境好一些，而排下的交通更便利，距离市区更近，毕竟和螺洲、火车南站相比，排下一带地处三环内。周边配套水平也相差不多，目前滨海橙里临近现成的地铁1号线，对于无车族来说滨海橙里在上下班通勤时更方便。

而从价格对比上说，首开国仕府当前的备案价水平，已经不需要和周围其他楼盘相比，只要和滨海橙里对比，就能感觉到这个备案价格相比之下着实高出太多了。而滨海橙里当前的这个备案价格，虽然要比该楼盘之前的4本预售证备案价高一些。

但是和位于火车南站的福晟钱隆双玺相比明显还是要低上不少。也比不远处的中发印象外滩便宜太多。

而在位置上滨海橙里比福晟钱隆双玺距离市区近了3公里，显然当前的备案价会比福晟钱隆双玺和首开国仕府更有竞争力。尤其是福晟钱隆双玺，自去年12月取得预售证以来，该项目套住宅如今可售套数尚余套，时隔半年多去化率尚且不到一半，如今又要直接面临低价竞品楼盘的冲击，如果不进一步降价，那么销售将愈加困难。

另外值得一提的是，在公摊方面，显而易见，滨海橙里的公摊率要比其他两个项目低上许多。

那么，近期也有很多朋友咨询，滨海橙里按备案价销售，值不值得买呢？考虑到城门黄山排下一带今年以来二手房售价跌幅较大，如今在1.5-1.8万的价格区间内有着世纪景城、盛景黄山、大唐世家等多个小区的大量二手房源，因此对于购房人来说，福州城南这一带的选项实在太多。

更不必说城南片区还有着螺洲新城、胪雷新城等大片近年新建的安置房小区，这些小区有着天量房源，当今后办理产权证之后必然有大量二手房蜂拥入市，一拥而上之下，又会进一步拉低该片区二手房售价。

但是，当前滨海橙里的这个备案价已经比同区位的安商房项目“中建香樟南岸”更低，对于不少购房人来说具有一定吸引力。更何况该项目以中小户型为主，总价低，是许多刚需能够负担得起的选择。并且退一步说，这个价格买在仓山地铁口，总要远胜过买在闽侯吧。

另外，滨海地产此前拿下了面积巨大的三叉街旧改地块（滨海首府），当前又表态橙里项目按备案价销售，不管怎么说，如今这种正确的销售态度总是值得肯定的。比之那些明明卖不动又死活不降价，还要捆绑车位捆绑惊装，各种坑人还要各种吹嘘自己是豪宅，价格严重虚高还自认为天经地义的项目而言，当前只要肯老老实实降价促销，摇号销售不搞欺诈，那就是诚信企业了。

最后，顺带说一下，不少购房人在看房时还会发现，在各个一手房楼盘的备案价上，那些超大户型的备案单价并不比小户型更低。然而，有看过二手房的朋友们就会知道，二手房往往是户型越大单价越低，甚至小户型单价比超大户型高20%以上都属于正常现象。加之本身大户型在二手房的成交量中只占很小部分。因此，对于买大户型的人来说，如果购房单价并不比小户型便宜，那么今后打算卖二手房的时候你就会亏得更多。

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