截止发稿，年的进度条也就仅剩84天了！在上海魔都奋斗的你，时间拉回到今年的1月1日，你会发现时间怎么会过的怎么快，年就即将迎来收尾！

年对于上海来讲绝对是个不平凡的一年。3月4月5月封控在家抗疫，7月8月战高温。无论是个人还是企业以及政府，生活在上海这座城市中的每一员，都经受着巨大的挑战。

同样对于上海楼市来讲也是一个不平凡的一年，尤其是4月份5月份二手房成交几乎跌停板的状态，更加让二手房遭遇有史以来的最黑暗时刻。一起看看下面的二手房成交数据就知道。

截止到9月份，年上海全市二手房成交套数不到12万套。按照7月份8月份9月份趋势（在没有特别利好的政策刺激下），预计年上海全市二手房成交套数在17万套左右。相比年全年总量27万多套，跌幅达到63%。

那很多人会问是什么原因导致了上海二手房成交的下跌呢？

这其中的原因有很多？

1.我们可以从上面的数据表中可以看出，自年8月份后二手房成交逐月在下降，也就是这个时间点。年8月6日，上海出台了针对二手房的“三价取低”信贷政策。

如果是有过买房经验的朋友就知道这个政策的厉害，简单明了的说就是：首套变二套，二套变全款。这也就很好的能解释目前上海的一手房成交（一手房不受三价就低政策影响）比二手房热，因为买二手房的人买不起了故而转向一手房。

这是什么政策，我们再重温下：按照出台前的政策是这样，上海首套房置业最低首付比例不低于35%，二套房普通住宅首付比例不低于50%，购买二套房非普通住宅首付比例不低于70%。咋眼一看，其实也没什么特别，但你要知道银行是有自己的系统来评估价格（作为商业银行，只要你的条件符合，月还款的流水能覆盖，银行就会审批过）。而新政出台后的变化是，不光是要看合同价，银行评估价同时还要看房地产交易中心的给的涉税价格（换句话讲，价格不是你想写多少就写多少），也就是说这三个价格中就低原则来申请银行贷款。

2.市场负面新闻太多，地产开发商债务违约不断

全国年整个楼市来看，很多地产开发商出现债务违约（例如恒大、融创、泰禾、华夏幸福、祥生集团、协信远创、宝能、广州富力、禹州集团、新华联、金科地产、荣盛发展、新力地产、中国奥园、建业地产、阳光、花样年、佳兆业、正荣地产），以上不乏一些知名的开发商。很多人会觉得，开发商违约，跟我买房有什么关系。但是你要知道，如果一旦开发商出现债务违约，最直接影响你的就是购买的新房开发商会无法按时交付，会造成烂尾，而你投入的资金只会被套牢住！

3.新冠疫情的反复

如果6月份以来，你有出去逛街的时候，随处可见的场景就如上面这样。据不完全统计，截止到年上半年，已经有46万家中小企业倒闭。再加上年高校毕业生人数突破千万，就业形势比以往更加严峻。假设年每月还能按时领足月薪，那你很庆幸找到了个好单位。

4.外部环境的不断变化

今年2月份开打的俄乌战争，美国主导的金融贸易战，以及目前欧洲的能源危机，这些因素叠加在一块儿，最受苦的就是人民大众。你会发现你身边所有日常相关的东西都在涨价。

那回到原来的话题，那上海楼市中的二手房还能买吗？

要知道，第七次全国人口普查，上海常驻人口万，实际管理人口近万。上海自年至年，共流入万人，年均增长8%左右。

在31省份公布年上半年经济成绩单中，上海排在了第13位，上海上半年的GDP也接近2万亿，这个成绩对于在二季度封控在家两个多月的上海算是不容易的，年上海全年GDP也仅有4.3万亿。

从这份公布的GDP中可以看出，作为中国金融城市的第一大市，上海的经济韧性还是比较足。

自6月复工以来，对于上海楼市来讲，高层也是出台很多利好的政策，鼓励居民合理的改善需求。

例如中国人民银行的两次降息，目前上海首套房（5年期以上）贷款利率4.65%，二套房（5年期以上）贷款利率5.35%。

到最近9月30日中国人民银行决定下调首套房个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，这样上海5年期以上首套房公积金贷款利率为3.%，这也将刺激刚需置业的主动性购房意愿。

7月份出台的上海人才新政12条，进一步吸引集聚人才，深入优化上海人才库。只要是够优秀，上海就送你户口，要知道一个上海户口市面上价值百万。

这是针对境内高校的人才政策

这是针对留学生的政策

目前“三价就低”政策也已经出现放松，据小编了解到。目前有些地段，已经基本全部放开了，再次的也能达到8折以上。

再到8月份出台的定向优化放松限购政策，在临港新片区工作的非本市户籍人才缴纳个税或者社保满1年及以上既可以在临港新片区限购1套房。

9月30日出台的同城市卖房后再买入，可以退还已缴纳的个人所得税，鼓励居民置换需求，这也确实是能帮购房者节省不少的真金白银。

综合以上的政策调控，政策面一直在放松，能到高层对于房地产的松绑在加大！

对上海楼市能起到什么样的变化呢？影响楼市的作用又能有多少？

最近看了很多所谓的自媒体大咖，都在说上海的二手房抗不住了，要大跌了的论调。最好是跌到马云所说的：“房价会如葱”，在北上广深这些超一线城市不可能存在。没买房都在希望房价跌，想改善的也都希望房价跌。

高层用一手房限价来引导二手房降价，然而一些热门新盘却被炒房客买走，导致真正需要房子的人需要加价去买二手次新房。现实是很打脸，不知道近期你有